オープンハウスってなに？
土・日曜日などに売出物件を一般の方に公開し、来訪されたお客様に内覧していただけるものです。
現在居住中の物件は不動産業者とお客さんで日時を決め、事前に買主へと相談の上、ご覧いただけます。
売出価格ってどうやって決まるの？
不動産会社が提示する「査定価格」を参考にして、売主が決めるケースが一般的です。「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、不動産会社の担当者と十分な打ち合わせが必要です。
仲介手数料はどれくらい？
一戸建てやマンションを売買するときは媒介業者に仲介手数料を支払います。
契約金額の3％+6万円を上限と定められています。
買主さんにとっては情報の提供や物件調査、ローン手続等の代行などへの対価に充てられ、売主さんにとっては買主さんを探してもらう為の販売営業活動、オープンハウス、広告宣伝費などに充てられます。
チラシなどで見る「駅から徒歩～分」は、どのように図っているの？
80メートルにつき、徒歩1分と換算しています。ですから、徒歩10分と記載されている物件は、駅から約800メートルの距離にあるということです。
広さの単位はどのように見ればいいの？
1坪＝2畳＝約3.3平方メートルという関係にあります。
○平方メートル×0.3025＝○坪というような計算をよく行いますので、覚えておくと良いかもしれません♪
間取図で表示されている記号の意味は？
| L |
リビング |
| K |
キッチン |
| P.S |
パイプスペース |
| MB |
メーターボックス |
| D |
ダイニング |
| S |
サービスルーム |
| UB |
ユニットバス |
引渡を受けた後に、雨漏り等があった場合は誰が修理するの？
売買契約書には、このような事態に対処するために
「瑕疵担保責任」の条項が含まれているのが一般的です。
瑕疵担保責任には、売主が個人の場合ですと、一般的に引渡後２ヶ月以内に発見された
「雨漏り」、「シロアリの害」、「給排水設備の故障」等が含まれています。
この場合、瑕疵が発見された場合は、売主側の責任において補修することとなっていまが、事前に買主が知っていた瑕疵については補償対象外となります。
新築か中古か迷っているのですが？
それぞれのメリットを考えてみましょう。新築のメリットは、新しい事はもちろん最新の機能や設備、また、自分が最初の入居者だという気分の良さもあるでしょう。中古のメリットは、立地条件の良さ。余裕のある構造、趣のあるデザインなど色々あります。価格が安いというメリットや、中古物件は総数が多いので、流通量も豊富です♪
チラシなどで見る物件所在地は一般の住居表示と違うけど、どうして？
不動産の所在地の表し方には、登記地番と住居表示があります。
地番は１筆の土地ごとにつけられています。 広告や売買契約書に記載されるのは登記地番です。
その不動産の所有者が誰か、あるいは抵当権があるかどうかなどは登記簿を見なければ分からないからです。
チラシなどで見る「建築条件付き」って？
土地を購入してから一定期間（３ヵ月）内に建物を建築しなければならない条件を「建築条件付き土地」といいます。
このような場合、土地のみの販売はされません。
諸費用にはどんなものがあるの？
購入に伴って売買代金以外に諸費用が発生します。
| 登記費用 |
登録免許税・登記代行手数料等） |
| ローン借入費用 |
事務手数料・保証料・団体信用生命保険料・火災保険料・地震保険料・印紙税等） |
| 契約費用 |
印紙税・仲介手数料等） |
| 租税公課 |
不動産取得税・固定資産税・都市計画税等） |
| 管理関係費用 |
管理費・修繕積立金・賃貸駐車場代・水道料金等） |
| その他 |
引越し費用等） |
媒介契約って？
お住まいを売却する事を決めたら不動産会社に売却を依頼するために「媒介契約」を結びます。「媒介契約」には３種類あり、いずれも契約期間は3ヶ月以内ですが、お客さん（依頼者）との相談により更新も可能です。
| 「専属専任媒介契約」 |
決まった不動産業者にのみ仲介を依頼する契約。他の不動産業者に重ねて依頼することができません。報告義務について不動産業者は売主に対して1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。また売主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
|
| 「専任媒介契約」 |
「専属専任媒介契約」と同じく決まった不動産業者にのみ仲介を依頼する契約ですが、売主は自ら直接購入希望者を見つけることもできます。報告義務について不動産業者は売主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。
|
| 「一般媒介契約」 |
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼できる契約です。売主も自ら購入希望者を見つけることができます。不動産業者は売主に報告義務はありません。 |
ローン特約って？
ローンの申込みは契約後になる事が多いので、住宅ローンを利用して購入する場合、予定の住宅ローンが借入れ出来なくなると困ります。契約書にローン特約の条項があれば、万一契約後に予定した住宅ローンの借入れが不可能になった場合も契約を解約出来ます。但しローン特約を交わしていても、虚偽の申請などによりローン借入れが不可になる場合等は、契約を白紙解約出来ない場合もあります。
契約してから、万一住宅ローンが借りられなくなった場合はどうなるの？
契約時にローン特約を付けていれば、契約後に一定の期間（ローン特約期間）内に住宅ローンの融資承認が得られない場合は、契約を解除する事が出来ます。この場合、売主に支払い済の手付金は返金されます。
頭金が無いと、家は購入できないの？
各金融機関で、物件価格の100％や、諸費用ローンなどの商品が用意されています。お借入の条件が合えば、それらを利用し、頭金無しでも購入は可能です。しかし、金融機関によって勤務先・勤続年数・年収等の条件が異なるようです。
購入資金はどのくらい用意したらいいの？
通常物件購入の場合には、住宅ローンを利用しますが、購入物件価格の大ねむ10～20％位は必要（全く頭金なしでも可能な場合もあり）です。その他、登記費用、ローン保証金、税金、仲介手数料等の諸費用は物件価格の5～8％を目安と言われています。
今の住宅ローンが残っているけど買替えたい。
現在のお住まいを売却して手元に資金が残るようであれば新居購入もスムーズに進みますが、
売却後も現在のローンが残ってしまうようであれば、まずは物件査定の依頼をしてみて、いくらぐらいの物件に買替え可能なのかを把握する方から進めましょう。
最近転職をしたんですが住宅ローンは利用できるの？
住宅ローン借入の条件として、”勤続年数３年”という審査条件を付帯している金融機関が多いようですが、
職種が変わっていない場合などを理由に、転職後１年未満でも利用が可能になる金融機関もあるようです。
住宅ローンの返済方法はどんなものがあるの？
住宅ローンの返済方法には、ゆとり返済、元利均等、元金均等の3つがあります。
| ゆとり返済 |
最初の5年間は少なく、それ以降は少し高めに返済する返済方法。 |
| 元利均等 |
もっとも一般的な返済方法です。毎月一定額ずつ返済。 |
| 元金均等 |
借入額を返済回数で割ったものに、金利を上乗せする返済方法。初めのうちは負担が重いですが、返済回数を重ねるごとに返済額が減っていきます。 |
住宅ローンにはどんなものがあるの？
住宅ローンには、大きく分けて“公的融資”と“民間融資”があります。
| 住宅金融支援機構（旧「住宅金融公庫） |
勤務年数・年収などの一定の条件を満たせば借入れできる融資（「フラット35」等） |
| 財形住宅融資 |
勤務先で財形貯蓄をしている人対象の融資 |
| 自治体融資 |
購入物件所在地の治自体が貸出しする融資 |
| 銀行・生命保険会社・信用金庫・信販会社などの民間金融機関が貸出すもの。 |
ローンの事前相談って何？
売買契約前に、契約後に住宅ローン借入れ不可のために契約解除とならないよう、借入れが可能かどうか事前に金融機関に相談する事です。
所有権移転登記って？
家を売却する場合、登記を済ませて手続きが完了します。不動産の登記には、建物・土地の所有権を売買代金の受領により、売主から買主へ移す“所有権移転登記”などがあります。
抵当権抹消って？
売買物件に住宅ローン等を利用し抵当権が設定されていると、購入者は融資を受けたり所有権移転が出来ない場合があります。そのため、所有権移転と同時に抵当権を抹消する必要があります。売主は買主より受領する残代金から金融機関へ住宅ローン残額を返済し、抵当権抹消書類をもらいます。書類は司法書士が預かり、抹消登記申請します。
抵当権付き物件、契約して大丈夫？
抵当権が実行されますと、その物件の所有権を失うことになります。
ですから、この場合、売主に「抵当権の抹消登記」を請求し、それと引き換えに代金の支払いをすればＯＫです。
抵当権を消滅させてから契約するか、契約時において一切の権利の付着していない所有権の移転を、売主に保証させる必要があります。契約時にこうした権利関係を説明するのは、業者の義務とされていますから、信用ある業者であればきちんと説明してくれるでしょう。
金銭消費貸借契約ってなに？
ローン借入れ申込先の金融機関と正式な賃借契約書を交わす契約のことです。その契約後、一定期間経過してローンの融資が実行されます。
家を建てられないセットバックって？
住宅（土地）の前の道路は幅員４ｍ以上の道路に接していなければならないのが原則ですが、例外として４ｍ未満であっても良い場合があります。
このような道路は、建築基準法４２条２項に規定されていることから、「２項道路」とか「みなし道路」といわれています。
この場合、原則として道路の中心線から２ｍ後退（セットバック）した線が道路と敷地の境界線とみなされます。
不動産の売買にもクーリングオフがあるの？
登記がされているということで相手が履行に着手しているので、手付解除はできません。原則、通常契約をした以上、後になって意思をひっくり返すのは厳しい事になります。契約の意味がなくなるからです。
しかし、一定の要件を満たしている場合に、宅建業法には「クーリング・オフ」という制度が設けられています。
要件は
- 業者が自ら売主の場合。
- 業者の事務所など以外の場所でした契約。
- 契約の履行関係が終了していないこと。
- クーリング・オフの意思を伝えるのは必ず書面によること。
- クーリング・オフについて記載した書面をもらい、その説明を受けた日、すなわち告知があった日から数えて８日を経過していないことです。
不動産の売買契約を締結したけれど、解除はできないの？
通常、契約は守らなければいけませんが、この場合、手付金を放棄すれば解約できます。買主の方が解約したい時はこの手付金を放棄し、売主の方が解約したい時は手付金を返して、プラス同額の金銭を支払えば、契約を解除できるというものなのです。
いわゆる「手付流し、倍返し」とも呼ばれます。
不動産の売買契約を締結したけれど、解除はできないの？
通常、契約は守らなければいけませんが、この場合、手付金を放棄すれば解約できます。買主の方が解約したい時はこの手付金を放棄し、売主の方が解約したい時は手付金を返して、プラス同額の金銭を支払えば、契約を解除できるというものなのです。
いわゆる「手付流し、倍返し」とも呼ばれます。
売却代金はいつもらえるの？
売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。内訳は契約時5～10％位、引渡し時に残りが支払われます。契約から引渡しまでの期間は、不動産会社が、売主と買主の間に入り、調整します。
契約しても手付金しかもらっていない為、買替え先へ支払う分が足りない場合はどうしよう
不動産会社には「つなぎ融資制度」というのがあり、自宅のご決済前につなぎローンを実行して、買い替え先に残金を支払い、後日自宅の残金入金次第、つなぎローンを返済するという方法があります。
不要な家具を売る際、全部処分しないとダメなの？
不動産を売却する場合、空家の状態で引き渡すことが原則です。なので不要品の処分は売主の負担となります。処分方法としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう、リサイクルショップに売却する、などの方法はいかがでしょう。また粗大ゴミ等の手配は時間がかかりますので、事前に準備する必要があります。
売却した場合、確定申告が必要と聞いたのだけど。
売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要になりますので注意が必要です。申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分可能だと思います。なお、各税務署で申告書の書き方についての無料相談を実施しています。
売却した年の固定資産税ってどうなるの？
固定資産税は、その年の１月１日現在の所有者に課税されます。そのため、売却後も翌年に納税通知書が届くケースがあります。納税通知書に記載された金額は、売主が納付する必要があります。ただし、引渡し日を基準として日割り計算された金額を事前に買主からいただきます。
